超高层住宅该不该买? 这些干货你不得不看

                2019年03月07日 17:31
                来源?#40548;?#23186;体 作者:西安楼市情报

                朋友小彭,最近有点心烦。总结起来原因有二:一、写不完的代码;二、为买房子纠结。

                小彭说,看了一套超高层房子,有点?#19981;叮?#21487;身边的朋友、亲戚都说超高层不好,遇到停水停电咋办?万一有个紧急情况咋办?

                更有人说,超高层房子遇到刮风,楼都会摇摆,很吓人的。听到这些后,小彭犹豫了纠结了,向来果断的他,这次没有了判断。

                “超高层”住宅,西安也没有?#27605;?/p>

                其实,小彭的纠结并不是个例,包括身边的熟人,也有过类似的吐槽。在西安从事金融工作的刘涛,?#22836;?#20139;了曾在深圳租住超高层的经历。

                他说,这类房子有时候真的“想说爱你不容?#20303;保?#27700;电和安全问题是一方面,户型设计也很一般,关键有时候还等不上电梯,就因为这事,错过了打卡,耽误了早?#20572;?#36824;没少挨上?#20061;?#35780;。

                所谓的超高层,一般而言,就是40层以上或高度100米以上的建筑。根据《民用建筑设计通则JGJ 37-87 》第1.0.5条:公共建筑?#30333;?#21512;性建筑总高度超过24m者为高层(不包括高度超过24m的单层主体建筑)建筑物高度超过100M时,不论住宅或公共建筑均为超高层。

                这类建筑一般具有很明显的经济社会效益,如上海浦东的金茂大厦、广州“小蛮腰”广州塔,既打造了城市商圈,也代表着一个城市的发展和开放?#28525;取?/p>

                在香港、纽约、巴黎等一些国际化大都市,高达70、80层的住宅屡见不鲜。在北上广深等一线城市,也有众多超高层住宅。这些占据核心地段、公园、湖景等优质资源的超高层建筑,往往?#28142;?#36896;成豪宅项目,如上海的世贸滨江花园、浦东新区的?#33713;?#19968;品等,就是超高层豪宅之一。

                在西安,近一两年曲江、高新和城北的一些楼盘,也陆续推出超高层住宅,如阳光城·丽兹公馆金地南湖?#31449;?/a>?#25103;?#40511;·十年城万象春天等。这些“高大威猛”的建筑,大多建在项目周边和临?#27835;?#32622;,以两室和小三室产品,来对西安人居住史,进?#20889;?#22810;层、小高层、高层到超高层的提升。

                不过,经过走?#26757;⑾郑?#36825;些超高层建筑,一定?#28525;?#19978;也成了部分开发商拉升容积率的“工具”。?#30340;?#20154;士刘玮就毫不避讳的说,对于开发?#28525;?#35328;,容积率越小越好,而对于购房者来说,容积率越大越好,这?#27425;?#39064;怎么解决?超高层建筑可能给出了“捷径”。

                我们不妨来看看西安的这些超高层建筑:

                1、中国·铁建万科翡翠国际

                这个位于曲江大道东侧的楼盘,其中4栋超高层,4梯10户,共44层。按照国家建设标准,高层层高不得低于2.80米来计算,以层高2.8米?#28010;悖?#24635;高?#36797;?#22312;120米以上了。

                从往期的售价来看,10500元/㎡的均价还算“亲民?#20445;?#19982;周边的楼盘相比价格?#25856;?#36824;挺明显。但看到4梯10户这个“配置”时,还是让我有些迟疑了。抛开其他不说,人员庞杂可能就是最大的“减分?#27605;睢?/p>

                2、华侨城天鹅堡

                这个项目可谓是曾经的一匹“黑马?#20445;?#22312;曲江一期占尽地?#38395;?#22871;等?#25856;啤?#24635;高44层的超高层,计算起来总层高?#36797;?#22312;120米左右了。近期推出的200平米以上大平层,有6梯8户、6梯5户等,这方面做的还算可以,但18500元/㎡的均价,比附近翰林世家在网上挂牌的二手房价格还要高出近1000块钱。还是应了那句话,没有最高,只有更高。

                3、金地南湖?#31449;?/a> 

                待售的15号、16楼都有超高层房子,不过近期推出的15号楼,为高层超、高层两个单元,80—130㎡户?#20572;?梯5户、2梯4户。均价12500元/㎡。33、43的层高,总层高约在120米,绝对属于超高层了。不过可能是由于地理位置的原因,超高层的价位比高层的价位略微低一些。与2018年8月22日(总第55批)商品房预售价格公示的12671元/㎡相比,价位还算合适。对于想买超高层的购房者来说,不失为一种选择。

                4、?#25103;?#40511;·十年城

                位于高新科技二路西段与西三环交汇东南角处,4期的有部分楼盘就是超高层,总高也接近100?#20303;?0—130㎡的户?#20572;?#22343;价12000元/㎡,以2梯4户,3梯6户为主。

                按照新版《住宅设计规范》总层数在12层及以上的住宅,设置电梯不应少于?#25945;?#30340;规定来看,2梯4户还好,3梯6户就要综合考虑电梯等待时间,人员庞杂等因素了。不过与周边房价相比,售价?#19981;?#31639;?#21046;健?/p>

                一般而言,超高层的建筑成本,要比普通高层高出30%-40%左?#25671;?#20294;从这几个楼盘的售价对比中,不难发?#37073;?#38500;了华侨城天鹅堡售价略高外,其他的基本上都还和普通高层的售价持平或者更低。

                独立地产评论人李连源道出了原委。他说,与普通高层相比,超高层住宅还有一个被接受和认可的过程,虽然超高层的造价上涨,但多出的房子却是实实在在的,在地价不变的前提下,这些多出的房子,反而会增加开发商的利润率,再加上营销手段,这?#24425;?#35199;安超高层售价不是很高的原因。

                说说关于超高层的这些事

                超高层建筑,从设计之初,就有着别于其他建筑的技术要求。与普通高层相比建设?#35759;?#20063;在不断加大。

                以消防为例,建筑高度大于100m的民用建筑,其楼板的耐火极限不应低于2.00h;保温材料的燃烧?#38405;?#24212;为A级;建筑高度大于100m的公共建筑,应设置避难层(间);设置垃圾管道时,垃圾斗应采用不燃烧和耐腐蚀的材料制作,并能自行关闭密合;高层建筑、超高层建筑的垃圾斗应设在垃圾道前室内,该前室应采用丙级防火门等等。

                ?#27604;唬?#36229;高层的优点?#24425;潜?#36739;明显:?#28909;紓?/p>

                1、视野好、空气好,特别是高楼层视野、空气好,住上面的人明显感觉空气会清新不少。

                2、采光好、通风好?#27827;?#20110;超高层房屋很少有遮?#21442;錚?#22240;此采光、通风好,不但能充分享受阳光的温暖,还可以体验“俯瞰一?#23567;?#30340;既视?#23567;?/p>

                3、噪音小、污染少:高楼层的污染相对来说是?#20185;?#30340;,房间干燥清洁,?#23376;?#20445;持卫生整洁。

                4、四害少?#27827;?#20110;楼层较高,远离地面,?#36152;妗⒗鲜蟆?#34769;螂?#20154;?#23475;相?#36234;仙佟?/p>

                虽然,楼市陆续推新,但大多数人对超高层住宅的态度,还是谨慎的。大家关注的焦点是:居住人员会不会很?#21360;?#29289;业管理能否到位、电梯运行情况、设施布局、水电、以及防雷防电、公共安全?#20219;?#39064;。

                ?#30340;?#20154;士更是说出了超高层的一些“不是?#20445;?/p>

                1、建筑成本高?#28023;?#19968;般高楼层建筑必须使用先进的建筑材料和工艺,建造成本和管理成本都也高。但?#19981;?#20135;生能耗高,人员多?#20219;?#39064;。而?#19968;?#21487;能影响城市的景观,造环境污染问题。

                2、使?#23186;?#19981;方便:30层以上建筑,由于住宅人员众多,一旦电梯出现故障,会给住户带来不便。特别是人流高峰,容?#33258;?#25104;楼层?#23548;罰?#19975;一停水、停电、电梯,会让人烦不胜烦。

                3、电梯速度太快:普通住宅电梯约为1.75米/秒,而30层以上住宅项目为了达到消防规定,通常会采用高速电梯,高速运转的电梯,很容易带来不适?#23567;?/p>

                4、电梯?#24310;?#39640;:一般现在的电梯收费从2层楼开始,每增加一层就增加相应的电梯?#24310;茫?#36141;房者如果选择超高层住宅楼的话,电梯?#24310;?#23601;会比普通住宅高一些。

                5、实用面积减少:楼房越高,楼房压力就越大。一般超过40层左右的住宅,受压力影响,剪力墙厚度就会相应增?#21360;?#26377;些楼盘的剪力墙,难免会影响到房子的实用面积。

                6、消防安全问题:如果发生火?#37073;?#39640;楼层就很危险了。一是楼层太高?#23721;?#36867;脱,二是消防?#35759;?#21152;大,增加救援?#35759;取?/p>

                超高层房子还能不能买?

                在城市的灯红酒绿中,一座座高层建筑扮靓了城市的天际线,一个个高层住宅的背后,承载着万家灯火的幸福故事。

                对于那些坐?#23707;?#26223;、海景等稀缺资源的超高层,由于产品定位和客群定位的不同,后期相对梯户比,居住人口密度舒适度等可能会得到保障,而中?#35828;?#27425;的超高层住宅,还是需要综合考虑一下。

                如果你要选择,不妨注意下以下因素:

                1、注意户型的选择

                目前大多数超高层住宅都是框架结构,一层对称布置两户或者多户,这就会出现不同的户型格?#37073;?#26377;的甚至位置比较偏,购房者要结合需求选择户型格局。

                2、密度和观景非常重要

                对于超高层来说,居住密度是关键,密度越?#20572;?#20844;共资源利用率越?#20572;?#23621;住?#20998;?#36234;高。同时还要注意住宅的朝向景观、周边地区未来的规划,如果在风景不错的窗前还要再建?#22797;?#39640;楼,后期居住肯定会不适。

                3、注意电梯数量

                选择购买高层住宅,要观察整座楼的总户数与电梯数量。

                4、注意楼层供水、水压、供电、应急电源等细节

                5、注意超高层住宅的物业管理

                物业水平对于居住舒适度的影响也很大,超高层更是如此,好的物业对于紧急情况下的安全保障很关键。

                其实,不论是多层、小高层、高层、超高层,都有一个认可、接受的过程。我们觉得,如果?#20146;?#20303;,想每天触摸到第一缕阳光,那可以根据梯户比、居住人口密度、后期物业服务、楼层、户型、朝向、舒适度等因素来合理选择。毕竟有些超高层住宅的售价?#32933;?#27604;高层低些,省下的就?#20146;?#30340;。

                如果是投资,这就得你有?#20976;?#24935;眼了,除了考虑?#25918;?#23450;位、梯户比、居住密度等因素外,还需考虑附加?#23707;?#22686;?#30331;?#21147;,毕竟从目前的情况来看,要想?#30431;?#26377;人接受超高层,还有一个过程。 

                还是那句话,买房子这件事儿,适合你的?#25856;?#23545;的。

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