房企2018年业绩“涨声一片” 今年面临下行考验

                2019年03月10日 07:46
                来源:中国新闻网

                近两年,由于股市波动,房企动态市盈率下调明显。

                自去年起上市的正荣地产等9家房企中,市盈率在0-13的有六家,市盈率在0以下、14-20和21以上分别有一家,按照港股平均市盈率测算,这9家房企中近七成内房股价值被低估。大发地产市盈率最高,为21.348。

                易居研究院研究总监?#26174;?#36827;分析指出,纵观当前房企的市盈率数据,多半是受到大盘的影响,所以股价低迷。

                随着2018年年报季的来临,上市房企业绩普遍上涨,此前一直被低估的房企市盈率也出?#21046;?#28072;的趋势。在中金公司?#28072;?#21457;布的报告中,统计了17家公司2018年的利润,全部较2017年上升,同比增速合计32%。

                不过,2018四季度楼市已明显降温,2019年大概率?#26377;?#35843;整趋势,房企业绩将迎来大考。

                2018年业绩普涨

                在中金公司?#28072;?#21457;布的《证券研究报告》中,统计了17家公司2018年的利润,全部较2017年上升,同比增速合计32%,其中中国金茂增速最快,达到85%。?#30452;热紓下?#32929;份在今年1月底发布公告称,公司净利润同比增长达50%-60%;中南建设1月29日发布业绩预告,预计2018年度净利润19.29亿-22.3亿元,同比增长220%-270%。

                在已经公布2018年年度报告的房企中,多家房企均呈现利润大增。以中华企业为例,公司2018年净利润为 25.92 亿元,较2017年同期增长 174.21%,其3月7日收市之后市盈率为12.86倍,市值为328.7亿。

                ?#28304;耍?#21516;策研究院首席分析师张宏伟分析指出,这存在行业周期问题。2017年房价涨得快,市场好,销售业绩好,导致2018年年报数据表现很好。不过,2018年市场下滑,大部分企业?#21335;?#21806;业绩也将随之下滑。目前市面?#26174;?#21806;?#21335;钅考?#26684;也出现滞涨,因此2019年行业下滑是趋势,决定了市值与资本市场表现将有偏差。

                一名?#34892;?#22411;房企相关负责人对记者表?#33606;?#36817;两年内房股平均市盈率均不高,在3-10倍左右,但从房地产行业销售回款、拿地及建安支出、运营?#24310;謾?#20538;务发行及偿还等现金流活动来看,2019年将面临更为严峻的形势。

                一个?#29575;?#26159;,房地产行业在2019年内,境内外公司债、ABS 等债券到期量将同比增长逾 50%,达到约 9000 亿元人民币,开发商现金流压力增加;与此同时,有机构预计行业整体现金流风险有所上升:房企账面现金将由 2019 年初约 2.7 万亿降至年?#33258;?2.1 万亿,净负债率将有所提高。

                2019年迎大考

                但龙头房企资金面压力有限。这从年初多家房企大额度境内外融资获批可见一斑?#28009;?#23454;,自从2018年12月,国家发改委支持优质企业直接融资的文件公布后,房企境内发债规模开始扩大,融资环?#22478;?#20110;缓和。2019年1月,房地产行业就有超过7笔企业债发行,包括世茂股份发行超20亿元公司债;富力地产发行总额15亿元的超?#21776;?#34701;资券;信达地产非公开发行15亿元公司债券;美的置业非公开发行30.6亿元公司债。发债规模最大的当属金地集团,1月8日晚,金地集团宣布发行债务融资工具,规模?#24576;?#36807;200亿元。

                记者经过梳理公开信息获悉,房企目?#25353;?#20110;一个现金储备充裕的状态?#33743;?#22836;现金?#36828;唐?#20538;务覆盖普遍超 1倍,最高接近 5 倍。此外,受益于行业集中度进一?#25945;?#21319;,大?#34892;?#25151;企进一步加强现金流。这也印证了今年年初以来,福州、苏州、杭州等强二线城市土拍的热度。

                此外,一二线城市政策和基本面都呈向好势头,而三?#21335;?#22478;市的政策和基本面都?#26102;?#24046;苗头。一个重要原因在于,三?#21335;?#22478;市的棚改货?#19968;?#21482;有减量可能,没有增量趋势。业内人士指出,这并?#28142;?#34920;三?#21335;?#22478;市调控比一二线城市更严厉,而是三?#21335;?#22478;市缺乏政策边?#26102;?#23485;松?#30446;?#33021;性。

                与此同时,今年年初的市场成交并?#24576;?#29616;预期中的明显回暖。综合中介机构的统计数据显?#33606;?#20170;年1-2 月全国一手房销售面积将出现 10%以上同比下跌,跌幅较2018年12月下滑8%,并且有?#20013;?#25193;大趋势。平安证券研报认为,2018年四季度楼市已明显降温,2019年大概率?#26377;?#35843;整趋势,预计2019 年全国销售面积同比降6.9%。

                房企利润大考,一个重要因素也在于:尽管2019年投资增速面临回落,但竣工有望回升。考虑到 2017、 2018 年竣工已连续两年负增长,房企不可能无限制延缓竣工期限,从三年 建设周期来看,2016-2018 年新开工?#20013;?#25856;升;再叠加资金面缓解,预计 2019 年竣工有望回升。

                供应增加,叠?#26377;?#27714;萎缩,2019年房企业绩或将迎来大考。

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