孙宏斌:没有生意比房地产更好!

                2019年04月01日 07:44
                来源:第一财经资讯

                31.03.2019


                本文字数:2624,阅读时长大约4.5分钟

                导读:融创把2019年销售目标定为5500亿元,目标增幅约为20%。孙宏斌称,没有把未来增长率作为非常重要的指标。

                作者 | 第一财经 孙梦凡 张歆晨

                3月29日11点,融创中国董事会主席孙宏斌准时出现在了融创中国(01918.HK)2018年?#23548;?#21457;布会的现场。而两个小时前的投资者会议上,人头攒动,不停加座。孙宏斌?#24576;?#22330;就掌声雷动。

                最近的五个月时间,融创的股价翻了一倍。在经历行业预期转变,下半年市场降温后,孙宏斌?#24576;?#20102;一份精彩的2018年度答卷。

                2018年,融创及其联属公司实现合同销售面积约为3027.9万平方米,合同销售金额约为人民币 4608.3 亿元,合同销售金额同比增长27.3%。

                然而,孙宏斌表?#33606;骸?#25105;并不关心?#21892;北?#29616;。”一向务实派的孙宏斌,这两年被公众认为选择了“诗和远?#20581;保?#25110;许,“在路上”?#25856;?#23385;宏斌一贯的风格。

                融创把2019年销售目标定为5500亿元,目标增幅约为20%。孙宏斌称,没有把未来增长率作为非常重要的指标。数据的背后,融创正在积极控投资、降杠杆。

                未来,这一节奏?#36234;?#32487;续。


                “现在位置挺好的”

                现在正是融创最舒服的状态,位?#26377;?#19994;的第一阵营,坚持走高端精品的路线。

                行业天花板?#23721;源?#30772;时,“稳”不仅是地产市场与政策的主题,?#24425;?#25151;企的主题。过去一年,融创主动放?#21644;?#36164;、降杠杆,在前期资产储备下,迎来一波?#23548;?#29983;长。

                报告显?#33606;?018年融创投资业务现金流出净额为340.8亿元,主要来自于集团直接投资或收购股权获取新项目,?#32422;?#25991;旅城项目建设支出。目光拉长,便可看出融创收敛力度多大。2017年,这一数字为1201.69亿元,是2018年三倍多。

                控速放缓之下,融创在2018年却实?#38047;?#19994;收入1247.5亿元,同比增长89.4%,毛利润311.4亿,同比增长128.5%;净利润174.5亿,同比增长50%;公?#23621;?#26377;人应占利润165.7亿,同比上涨50.6%。每股基本盈利3.79元,同比上涨37.3%。

                过去2016~2018年,融创按年实现的合同销售金额分别为1506亿元、3620亿元、4608亿元,三年合同销售金额?#26149;?#22686;长率达75%。

                此外,随着部分并购而来的低毛利资源影响因素的逐步消除,集团毛利率?#20179;?#28176;回归,2018年至25%,较2017年的20.7%提高4.3个百分点,权益净利率也提升至12.4%。

                董事会建议2018年度向股东分红?#19978;ⅲ?#25552;议末期?#19978;?#20026;每股人民币0.827元,较2017年每股0.501元?#19978;?#26041;案增长65.7%。若获股东大会批准,预计融创2018年?#19978;?#24635;额将逾36亿元。

                2018年,融创主动控速求稳,财务降杠杆也在?#20013;?#34701;创中国行政总裁汪孟德表?#33606;?#34701;创在过去两年间积极降低债务总额和负债比率,进一?#25509;?#21270;资本结构、增强财务弹性和安全性。

                截至报告期末,融创总资产7166.60亿,同比上年末的6231亿增长15%?#20976;?#26377;者权益731.07亿,较上年末的606亿增长21%;现金余额1202亿,同比增长24%。

                去年,公司经营业务现金流入净额520.5亿元,投资业务现金流出净额340.8亿元,融资业务现金流出净额104.3亿元,现金流继续为正。集团债务净额与资产总额比率为15.2%,较2017年同期19.7%继续下降。

                “之前是快速成长阶段,下一个阶段是稳健增长阶段,杠杆率?#20013;?#19979;降,财务指标?#20013;头擰!?#27754;孟德说。

                “今年买地要非常小心”

                融创将去年成绩归为城市深耕的结果。数据显?#33606;?018年,融创旗下有16个城市公司销售金额超100亿元,其中重庆、青岛超300亿元,上海、杭州、郑州和济南超200亿元,北京、成都等9个城市居百亿规模。

                孙宏斌?#38750;?#39640;质量增长,激烈的市场竞争下,不进则退,保持原位也绝非?#36164;隆?/p>

                融创正在稳步增长。克而瑞研究中?#28118;?#26032;发布的《2019年一季度中国房地产企业销售排行榜》显?#33606;?#34701;创今年一季度销售金额达797亿,较去年同期的718亿元增长超11%,继续保持平稳增长。

                融创的?#25856;?#22312;于前期对土地市场的精准把控。据孙宏斌介绍,2015至2016年间,融创已完成全国核心城市布?#37073;?016到2018年间,集?#30424;?#39640;拿地标准,并基本停止公开市场拿地。2018年10月?#20004;瘢?#32487;续聚焦于核心一二线城市的市场机会,强化在核心城市的土地储?#36195;攀啤?/p>

                报告期内,融创新增土地储备约4820万平方米,权益土地储备约2631万平方米,平均土地成本3723元/平方米。基本完成中国所有一线、二线及强三线城市布?#37073;?#24182;划分为北京区域、华北区域、上海区域、西南区域、东南区域、广深区域、华中区域及海南区域进行管理。

                截至去年底,融创总土地储备面积2.56亿平方米,对应货值3.55万亿,其中70%~80%都是通过并购获取,土地平均成本为4181元/平方米,对应同期超过15000元/平方米的销售均价,利润空间较为丰厚。

                融创方面透露,集团2019年总可售货值7834亿,约84%位于一二线城市。按照2019年5500亿元销售目标计算,预计2019年销售去化率要达到七成左右。此外,目前集团账面有超5800亿元已售?#23665;?#36716;资源,将在未来2~3年内相继转化为收益。

                但谈及2019年市场,孙宏斌依旧悲观。“很多人看我们拿地,觉?#26790;?#20204;乐观,其实我们特别悲观,2019年房价不能涨,这?#38054;?#27835;底线,是不会放开的。我们?#36234;?#24180;的市场非常悲观。”

                因此,孙宏斌认为在拿地上要非常小心。近期多地土地市场出现回暖甚至出?#21046;?#28909;、高溢价率等现象,但房价大幅上涨?#30446;?#33021;?#32422;?#23567;,拿高价地风险很大。具体到融创,“公司在拿地方面一直没有目标,有?#27809;?#20250;就拿,没有?#27809;?#20250;就不拿。”

                “房地产是绝对核心主业”

                房企多元化永远是绕不过的命题。许家印发力新能源汽车,碧桂园杨国强布?#20013;?#20892;业和机器人。但?#30887;?#21450;融创“多元化”业务时,孙宏斌表?#33606;?#25105;们没有多元化,我们就是房地产+。

                对于房企多元化转型热?#20445;?#23385;宏斌依?#27801;?#26377;谨慎态度,称无论汽车产业还是机器人产业,都不如房地产行业好。因此,融创在最近几年时间内,依然会以地产开发作为绝对主业,同时花少量资源培育一些“房地产+”业务,希望这些新业务能在五年十年之后有所表现。

                孙宏斌表?#33606;骸?#22810;元化没有太多成功的案例,因此融创不会多元化。”

                不过,此前3月25日,融创宣布战略升级,成为“中国家庭美好生活整?#25103;?#21153;商?#20445;?#21457;力文旅与文化板块。目前,其文旅集团主要包括收购万达而来的文旅城;文化集团包含东?#25509;?#37117;、乐融致新和乐创文娱资产。

                孙宏斌并不称其为多元化业务。“这两个业务是长期的,希望逐步培养,?#30431;?#20116;年、十年后有个特别好的规模。我们没有多元化,当下主要是心无?#26531;?#22320;把地产做好,地产增长空间还是很大的。”

                从其?#23548;?#25253;告可见一斑。2018年,融创物业销售收入录得1177.1亿元,占94.36%的绝对比重。文旅城运营收入20.3亿元,占比1.63%,较2017年占比1.65%略有下降。

                孙宏斌有?#32422;?#30340;打算,“文旅、文化业务看的是5~10年后的表?#37073;?#29616;在处于培育阶段。”他说,这些资产投资成本都很?#20572;?#26410;来其价值可以值5000亿。并表?#33606;?#34701;创投资文旅、文娱要花的大钱?#23478;?#25237;完,后面不需要大投入,除非做新项目。

                “未来,房地产开发业务是我们的绝对核心主业,我们现在的布局、土地储?#28014;?#20135;品竞争力都会让融创保持比较稳定的增长。”汪孟德表示。

                IP文化需要时间积淀,融创表示将严格控制非地产业务投资,重点提升现有资产的运营和盈利能力,培育成为未来新的增长点。

                而孙宏斌的当下,?#32422;啊?#35799;与远?#20581;?#30340;布局正在慢慢?#19979;!?/p>

                今日?#33805;觶?/strong>3月29日,西安市发展和改革委员会公示了总第86批(2019年第10批)备案价,本次公示了3个项目,总计606套房源。

                1、公示的3个项目分别是哪些?精装和毛坯分别是哪些?

                2、此次公示的价格如何?

                3、本次公示的房源都分部在哪些区域?

                4、公示的项目具体情况是怎样的?

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