黄欣伟:投下庄严的房票,首次置业者的六门功课

                2019年04月22日 11:28
                来源:黄欣伟

                写作这篇文章的由头,在于网路上有人提问,看了下回答,都是一些“永远正确的废话”甚至“永远正确的屁话?#20445;?#37027;些“要看地段、要比价格”之流?#20976;?#20063;罢,这好比我们背的出原理,却解不了几何题。

                想起一个可以佐证的真实插曲:1999年,英国人鲍勃霍顿受邀执教,连郝海东这样的大牛(不仅是水平牛,嘴巴也牛?#30431;?#37117;不让)都叹服:“踢了一?#27815;?#36275;球,(听了霍顿的课)才终于明白(足球)是怎么回事?”

                点解?

                “之前的教练说的都是套话,比如‘对方开角球时候,前锋要注意回撤防守,中后卫之间做好协防’,话是?#28142;恚?#20294;具体到每一个球?#20445;?#26681;本不知道自己在这所谓的防守体系中,究竟应该干什么。只有霍顿在拆解角球防守的战术课上,不仅告诉每个球?#20445;?#36825;时候该站在哪里、该干什么”

                原则,是不能当饭吃的,数学如此、足球如此、买房也如此。

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                Step –One:资金规划

                说说也容易,钱是如今房价水平下最大的难题,有了钱,什么都好说。

                真的是这样吗?

                所谓的资金规划,是通过对自有资金的盘点,来确定大致可?#26376;?#21738;一个总价段的房?#21360;?/p>

                会有人嗤之以鼻的:“现在的上海房价,能买得起就不错了,还有挑的权利么”1、第一次买房的人并不完全是购买力有限的刚需,或许只是受制于限购呢?

                2、就算购买力有限,在楼市长线还是看好基础上,听信砖家说“先买房再换房”会碰到房价上涨、购房资格的双重掌掴,所以需要预?#23567;?/p>

                首先,对自己的首付和还贷能力,进行?#20113;籃头?#32622;,并预留一定的储备提取。

                这句话啥意思?

                1、       现有的政策体系下,自己的首付和还贷能力有多少?

                2、    如果想要一步到位,?#20976;悼欣希?#20294;全家买房是不争的事实,“亲情按揭”算是一个折中的正能量。

                3、       父母这里的支?#37073;?#20027;要用来扩大首付,因为毕竟还款期限总比银行的铁板一块,要温情多了。

                4、    对自己的职业发展判断,是对未来还贷能力的评估,?#27604;?#35201;设置一个比例,即还款额度不能超过自己的心理底线,否则影响到生活?#20998;省?/span>

                5、    对未来可预见的重大人生节点和消费作出计划,包括大概什么阶段添丁、是否?#20889;?#19994;欲念、为老人储备的保险要预留,等?#21462;?/span>

                6、    手中要留一定的流动资金,以备不时之需,就像会计学中的科目:坏账准?#31119;?#20808;计提出来单列,度过之后可以抵冲。

                完成以上六项工作,大致可以推算出可以承受的目标房源总价,按着这个预算,可以筛选出大致上海哪几个区域是目标区域,进行比较和侧重。

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                Step –Two:市场调研

                为了自?#28023;们?#22859;吧。

                不能以房地产从业人员的调研标准来要求普通消费者,尽管如此一些基本动作还是要有,甚至一些“可以不动房地产,但有自己的判?#25103;ā薄?/p>

                1、       主要是?#38405;?#26631;区域的一二手房源、房价、配套的了解和比较。

                2、       制定调研周期,并分摊到每个有空时段的计划?#23567;?strong>多数年轻购房者口不对心,即一开始信心满满准备做足功课,并以购买力有限来自勉,但持之不能以恒,久而久之粗放地选择了事,宁愿花钱、借钱、多付钱,也不愿意“精力(或知识)充值”

                3、    同一个区域一二手房价差较大,这时候要充分考虑和比较,一手新房固然看的顺眼,但二手(5-10年)内的次新房,配套正好、价格正好,为何不能做出性价比选择呢?

                4、       在配套评?#20048;校?#20063;要做到两?#27835;?#23454;:

                (1) 要预判到"未来居住将涉及的配套(规划)",预留对口学区、医院等资源的?#35745;潰?#25110;规划了解;

                (2) 对未来生活配套包括?#39034; ?#36229;市、公交、警署的距离、价格、便利?#20113;?#20272;,而非只看偶发项但高大上的?#22363; ?#24433;?#28023;?#27605;?#36141;?#32773;不是每天需要的

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                Step –Three?#21512;?#37051;关系

                如今年轻人因为预算有限,不可避免地多数都是跨区买房,进入一个陌生地区

                对于相邻关系的了解和暗访就显得重要:

                1、     看“到达平衡?#20445;?#21253;括目标社区与地铁、高架、周边常?#38376;?#22871;之间的距离,过程中难免有顾此失彼,但求得一个相对折中的平衡位置;

                2、       看目标社区和周边可能带来噪声、?#39029;尽?#27745;染的市政设施的距离;

                3、       考察周边有无化工厂、垃圾焚烧场、基站等设备或产业,可以上网也可以周边小店铺暗访,这个工作售楼处和中介门店,是不会告诉你的

                4、       有些风水上的避讳?#22351;?#32622;了,比如紧邻?#26053;懟?#20844;检法、国?#19968;?#22120;,看起来好像“为你做主?#20445;?#20854;实也就是个心理暗?#33606;?#20449;或不信是自由,但信错了是自残

                5、       考察周边人口的属性,常住居民和外来人口孰多,不涉及地域歧视,但对安全?#35745;?#26377;个衡量指标,总可以吧

                Step–Four:建筑评估

                购房者?#21482;?#26412;能搪塞:“我们不是专业人士,看不懂啊!”

                专业人士也不是万宝全书,所以——各有各的评估法。

                1、       普通购房者无非看看外立面,但年轻人感性,?#19981;?#30475;外立面的颜色和款式,但外立面更要看材质?#21644;?#26009;、面砖、干挂石材,各有各优劣

                2、     年轻人缺乏生活经验,偶尔有个?#27531;位?#32773;弧形外立面,一下子被征服得一愣一愣的,但“弧形虽美,?#26388;?#38754;积,家具难摆?#20445;?/strong>

                3、    大致看一下建筑朝向,虽然采光和日照最终都会有专业机构评估,但上海地区最好的是东南侧15度;

                4、    尽量不要选水域大、或者靠近水域的单体,一是使用和维护成本高,二是夏季可能带来的蚊虫滋?#29275;?/span>

                5、       再看一下几梯几户、车位配比,这两个是居住舒适度的指标,适度了解即可;

                6、       有能力选择的前提下,避开物业、机房、垃圾站等,并非如今有多么安全隐?#24049;头?#23556;,但能把概?#24335;?#20302;为何不做?

                7、       有会所的社区,注意一下建筑和其的距离,不光是便利问题,因为会所经营或好(导致噪声影响)或不好(导致功能二次改变),这个卖点并非正比例。

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                Step –Five?#33743;?#20869;户型

                看户型,如今倒不是买房当中的最大技术壁垒,因为房地产发展的速度惊人,也带来正面效应,因为产业升级,开发水平同质化但基本有了?#20998;?#30340;指导水准。

                如今在售的商品房,要真的找一个“南北不通、主卧?#28142;啊?#36807;道阴暗、户型?#32426;埂保?#36824;真的不容易。

                尽管如此,因人而异的看一下,或者为未来居住预留一下要求,还是需要的:

                1、       朝南几间、明厨明卫、如有双卫设置则更好;

                2、       如今流行小三房,为达?#20581;?#22810;一间房”的目的,有些房间为设而设,所以“第三间房间”书房的面宽不少于2.4米,否则不能当房间用;

                3、    看一下室内走廊面积的占比,是否可以通过装修利用起来;

                4、       “距离电梯的距离?#20445;?#20013;间套总归相对小户型,也就回避不了局部滋扰。

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                                                      Step–Six:软件细节

                即使一个新社区,未来的竞争是在服务和管理上,起步时候都是新房、新家、新人、新设?#31119;?#20294;几年之后,在二手房市场上的价格走势之差,全?#27425;?#19994;的管理水平了。

                1、     物业团队的品牌,那些华而不实的五大行,如今发现一种生财模式,叫做物业顾问或品牌输出,对消费者而言,不要贪恋名头,“物业管理公?#23613;辈?#26159;每天和你相伴的伙伴;

                2、    考察物业团队的规模,包括人员、工种设置、作?#30340;?#24335;,巡逻间隔周期,等等,交房之后真的就是?#21543;?#21306;是我家,我家找物业?#20445;?/span>

                3、       技防设施的配置,虽然智能化就是个噱头,但多享受一些工业革命的成果,也对得起付出的七位数房价;

                4、    包括快递的集中收放、陌生进出的管理,是否有专项场地和管理人员。

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                第一次买房的年轻人,都是兴奋加谨慎化?#25103;?#24212;出来的情绪,面对经济上的压力是?#31456;?#29616;象,话题反而不值得去伟光正,毕竟对新生活的憧憬还是具象存在的。

                倒是提前打好预?#21202;耄?#23569;走弯路少?#23545;?#26505;钱,在未来是善莫大焉:

                一忌寅吃卯?#31119;?#20108;忌审?#33713;?#21160;,三忌忽视细节。

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