打五折送房,这才刚刚开始!

                2019年04月22日 11:31
                来源?#40548;?#26408;聊房

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                文丨子木


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                昨天快递小哥扛着一个大箱子到我家。拆开一看,竟?#30343;?#19968;只羊。吃惊不小。这年代送一只整羊的朋友还真是没有。

                不一会儿接到了一个电话,才知道是子木的一个读者。内蒙古的小伙巴?#22025;?#20102;表达感谢特意送来的土特产。

                巴图是刚毕业两年的大学生,家在内蒙牧区,在呼和浩特读完书之后便想在这个城市生根发芽,一直在关注当地房价走势。但因为楼市信息闭塞,「何时买房?#36129;?#26159;他的最大困扰。

                去年呼和浩特的楼市很火,?#36763;?#20010;月房价甚至都攀登到全国涨幅之首,那段时间所有人发?#26388;?#30340;冲进楼市争相买房,家里人一个接一个电话地催。那段时间他每天都会在知识星球留言,而我给他的建议是静下?#29281;?#24453;。

                而后是今年的2月份。春节之后,呼和浩特又迎来了所谓的“小阳春?#20445;?#20182;再次问我买不买房。我给他的答案还是继续等待。为此他还和家人大吵了一架。他父母主张的理由是,身边所有人都说房价会继续大涨,再不买就真来不及了。

                直至前几天,呼和浩特市印发了一个文件,《毕业生安居工程实施办法》,才迎来了他真正的购房契机。文件写的很清楚,在呼和浩特工作的,毕业三年之内的已成婚大学生,可半价购房,首付低至20%。

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                按照目前呼和浩特1万多的房价,如果买一套100平米的房子,50%的的房价足足省下了50万。而且首付最低至20%,意味着,他花10万就可以住进一套新房里。

                最重要的是,去年房贷利率高,基本上浮在20%左右,而今年下调到5%,意味着月供?#37096;?#20197;少很多钱。他说家人都很感谢我,无以为报,就宰了一只羊给我。

                讲这个故事,并非是为了夸赞子?#23621;?#20160;么预知未来的本事。而是想告诉大家,经过2017年这轮房价大涨后,一些城市房价的下跌周期已经开始,萧条的气氛将会弥漫开来。


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                呼和浩特这个城市,去年研究过一段时间。身为内蒙古首府,人口才300多万,且人口净流入量和流出量基本?#21046;健?#19981;仅如此,整个城市基本拿?#24576;?#20160;么像样的产业。

                人口和产业基础决定了它的房价动力?#23721;?#20026;继。所以去年呼和浩特房价暴涨到1万出头,大多是炒作因素。

                小城市的楼市数据很?#24310;?#25928;捕?#20581;?#25152;以我?#30475;?#21435;呼和浩特,晚上8点之后都会开车“夜游?#20445;?#22312;城市大?#20013;?#24055;转几圈。

                这?#36763;?#20010;作用,?#30343;强春?#24515;区的流动人口量,?#28304;?#22823;体可以?#28010;?#20986;这个城市刚需的活跃度;二是去看住宅小区的亮灯率,?#28304;送?#31639;房屋入住?#30465;?#27004;市库存情况。

                惊讶的是,呼和浩特这个城市在2017年集中去库存之后,在二环外依然有大规模黑压压的成片空置住宅。?#28304;?#24211;存计算,加上新区的开发力度,这个城市的房源供给已经超越?#39034;?#20303;人口数量。这是一个很危险的信号。

                所?#36234;?#24180;巴图和说我呼和浩特在春节之后又迎来了“小阳春?#20445;?#21487;以直接断定为虚假炒作,?#27835;?#20449;息源?#24425;?#22914;此,大都是一些房产中介炮制的虚假信息或者楼盘的营销新闻。这些信息对于经常研究楼市的人有辨识度,但对于像巴图这样老实?#37202;?#30340;人,一定是割韭菜的「幌?#21360;埂?/p>

                从呼和浩特打折送房的事实可以看出,当下三四线城市对人才的?#26159;?#24050;经达到?#26388;?#24323;土地利益的地?#20581;?/strong>

                对于它们来说,目前只能通过?#29238;?#21033;」才?#36763;?#20303;人才的一线希望,只有这样才能拯救经济,否则高高在上的房价泡沫一定会被时间?#38142;?/strong>


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                相对于呼和浩特,黑龙江的鹤岗市的命运就更加凄?#20234;恕?/p>

                前几天鹤岗350元/平米房价甩卖的消息爆红网络。虽然后期?#24571;?#20307;辟谣说,几万块钱一套的房子是鹤岗市煤矿?#35760;?#30340;房子,但这?#21442;?#25252;不住鹤岗已经破碎的房价谎言。


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                鹤岗就是典型的资源?#32479;?#24066;,在资源枯竭之后,剩下的产业无法满足年轻人的工作需求,造成了大量人口?#27704;搿?#25454;当地媒体报道,鹤岗市拥有2套房子以上的本地居民高达86%,属于严重的供给大于需求。

                而在这种情况下,2017年政府还要通过棚改刺激楼市,想要房价维持在一定的高位,继续卖地求生。结果副作用爆发了。

                棚改的结果是进一步扩大的库存,大量居民的房子从2套变为3套,从3套变为4套,直接导致居民的房屋持有成本上升(物业费和取暖费)。

                居民在无法获取租金收益,入不敷出的情况下只能会选择?#36164;?#25151;?#21360;?#32467;果就引来了大面积的房价踩踏,350元/平米便是在这种情况下的产物。

                在当下的中国,像鹤岗这样的城市还很多,没有被媒体披露是因为这些城市的调控者会选择通过压缩供给量,维持房价泡沫平衡。

                但真相会迟到,从来不会?#27605;?/strong>


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                大部分三四线城市的房价在2019年之后会横盘或沦陷,这是我去年几篇文章里提到的观点。

                因为从人口数量、年龄结构、城镇化等因素来看,人口高速增长支撑住房刚需同步增长的历史已经结束

                在人口自然增长率下降的时代背景下,人口流量,即各地区之间的人口迁移情况,将成为未来驱动不同城市住房刚需的重要因素。


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                2018年各城市人口净流入量


                在这种历史潮流下,城?#26143;空?#24658;强,弱者恒弱的局势会更加鲜明。

                数据?#20179;?#26126;了这一点,2018年以来,从不同城市的人口增量结构来看,三四线城市人口净流入规模出现大规模缩减,同期二线城市则涌入大量人口。2018年,人口净流入量对一、二、三线城市常住人口增量的?#27605;?#24230;?#30452;?#20026;52.88%、74.38%和10.77%。

                伴随着一线城市的人口净流出和各项住房调控政策,未来住房刚需将被逐步挤压;而二线城市,其核心地区人口呈现净流入?#21050;唐?#20869;住房刚需相?#36234;?#20026;旺盛;三四线城市的人口流动?#21050;?#20027;要取决于周边一二线城市的分流效应,从总体趋势来看,体?#27835;?#24369;增长,因此三四线城市的住房刚需相应较弱。

                今年,国家要求各城市彻底放开户籍制度,又从侧面提出了“缩减?#32479;?#24066;”概念。这意味着,未来人口会加速流动,而那些之前发展不佳的城市,逆袭的机会?#19981;?#23567;之?#20013; ?/strong>

                很多?#23435;飾沂遣皇?#25152;有的三四线城市房价都会沦陷,他们的衰退趋势是怎样的?

                首先,并?#30343;?#25152;有三四线城市都会沦陷。有动力的大概可以?#27835;?#20004;?#37073;?strong>一种是位在城市群中,这种城市会受到中心城市带来的产业、人口沿溢,房地产市场动力十足,例如像北京旁边的廊坊,深圳旁边的惠州,上海旁边的昆山等等;另一种是自身经济很强的三四线城市,例如山东的潍坊、甚至苏州下辖的县级市张家港等等。

                未来中国三四线城市房价走弱的趋势会以?#36195;?#21271;向南,由弱到强」的形势推演。北面三四线城市的经济动力弱很难翻盘,大部分的房价会沦陷,尤其像内蒙古、东北、山西这些地区,其中人口流出量较大的资源?#32479;?#24066;将是第一批重灾区。大家要引以为戒。


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