聪明的人现在是在买房还是卖房?

                2019年04月22日 11:39
                来源:真?#26032;?#20426;的地产观

                春节之后,楼市“小阳春”呼声渐起,一二线城市明显升温,但大部分三四线城市仍然延续调整。进入3月以来,房企的销售表现也暖意频现。

                楼市是真回暖还是假回暖?聪明人应该买房还是卖房?

                4月18日晚上8点,华尔街见闻“大咖在线”栏目邀请房地产大V @真?#26032;?#20426; 和他的小伙伴@三鱼投资说 与见闻网友一起聊聊现在是不是买房最好的时机。

                卢俊认为,目前一线城市?#32933;?#20986;现了一波?#26143;椋?019年一线城市的房价大概率会逐渐回暖,但并不会出现所谓的“报复性上涨?#20445;?#21435;年底开始就是一线城市买房好时机。


                对于“卖房炒股?#20445;?#21363;使股市真的起来了,卢俊也不建议普通投资者这么做,炒?#23578;?#35201;专业人?#20426;?/span>

                以下为问答纪要:

                01

                一线楼市“小阳春?#20445;?/strong>

                真回暖还是假回暖?

                见闻网友@小叶子:一线楼市“小阳春?#20445;?#25151;价真的见底了吗?会呈现报复性上涨吗?

                真?#26032;?#20426;:?#28216;?#20204;分别监测的一二手交?#36164;?#25454;来看,目前一线城市?#32933;?#20986;现了一波?#26143;欏?#28145;圳出现了日光盘,在北京、上海房地产销量也出现了一定?#28525;?#30340;上涨。

                但这种“小阳春”还不能说是报复性上涨,只是当前房地产市场经过两年多的深化调整之后的一个回调而已。很多购房需求其实是直实存在的,经过两年多之后的观望和压?#37073;?#35273;得市场已经日益稳定,所以刚性购房需求开始?#30343;头?#20986;来。

                因城施策的房地产市场将会有一个长期而健康的?#27801;?#32493;发展,并不会出现所谓的“报复性上涨?#20445;?#36825;才是我们所希望见到的事情。

                见闻网友@博博赵?#27827;?#21738;些观察城市房产投资价值的指标和房价上涨的预判指标?

                真?#26032;?#20426;?#40548;?#19994;角度来看的话,一般我们判断房价会考虑城市的这几个维度:城市规模、人口流入、人均收入、土地供应情况、住宅用地供应计划。还有几个非常规的指标,?#28909;紓?#20799;童入学数据增长率、上市公司数?#20426;?#36130;政收入、服务业占比等。

                除?#33487;?#20123;之外,其实买房投资这件事情往往高手在民间,有一些很冷门的感官指标也是可以考?#31354;?#20010;城市楼市的冷暖?#28525;齲热紓?#20132;易中心的火爆?#28525;取?#34903;区中介门店的关店开店数、中介每日的微信步数等等。

                02

                一线城市现在买房是好时机吗?

                见闻网友@王桂仁:一线城市房价2019年还会跌吗?

                真?#26032;?#20426;:?#28216;?#20204;目前监测的数据看,整体回暖?#38382;?#36824;是很明显的,经过去年比较浓重的观望,今年会有大量的刚需客户入市购买,从整体购买力看,?#28909;?#24180;强很多。因此,整个2019年一线城市的房价大概率会逐渐回暖。

                见闻网友@顾成琦:一线城市现在买房是好时机吗?

                真?#26032;?#20426;?#28009;?#23454;去年底开始就是一线城市买房好时机,我们可以看到,以上海楼市为例,几乎横盘盘整不止一年,二手房市场议价空间可观,而随着二手房成交回暖,议价空间也在慢慢?#29031;?#20294;市场依然还是买?#34903;?#23548;,加上一线的金融实力,利率上压力较小,一线城市?#32933;?#21040;了入场时机了。

                见闻网友@丹蕊:对一线的刚需、置换和投资人?#28023;?#20320;各有什么样的建议?

                真?#26032;?#20426;:刚需、置换时机已经成熟。投资而言的话,以前那样闭着眼睛买房就能上涨的时代其实已经过去了,一切以维持房价稳定为大基调,所以不要指望买套房子赚快钱。

                03

                ?#26149;?#19978;海哪些区域?

                见闻网友@逛逛:上海二手房价格去年出现下行,哪些楼盘房价泡沫化?#28525;?#39640;?今年年初出现了一波放量,这意味着什么?

                真?#26032;?#20426;:过去十二年,上海房价大概?#29031;?#20102;6倍左右,二线城市大概在4倍左右。当然,最近2年因为政府调控的原因,差不多有5-15%的回撤。

                我觉得目前上海的房价谈不上泡沫,甚?#26753;?#26377;可能部分是被低估的,因为整个人口还在不断流入,经济还在不断的发展,只能说相比于其他版块,部分版块后期上涨的幅度可能会略低。

                当然,我们更应该关注的是上海有哪些版块接下来值得关注。从人口流入来看,上海是地倾西南的。从可用土地角度来说,上海西南还有大块可连成片的闲置土地,可?#26376;?#36275;整片住宅开发的需要。政府从5年前起就全力打造大虹桥片区,上海西南将成为上海楼市大开发的下一个引擎。

                并且,上海近七成的买房客群目前基本都是新上海人,今年年初的一波放量,很大?#28525;?#20063;是这部分刚需需求的?#22836;擰4游?#20204;监测的数据看,这部分人大多活跃在上海西面近郊的地段。

                因此,我比?#23777;春?#30340;板块是大虹桥的江桥、华漕、徐泾、九亭?#40644;?#19996;的孙桥、广兰路、唐镇。这些板块具备规划潜力和新上海人聚集的条件,关键是这里的房价还?#20976;?#29305;别高,能控制在5万左右,后期房价的涨幅可能会更大一些。

                04

                一线城市之外,

                还哪些地?#34903;?#24471;买?

                见闻网友@岩枫maple:对上海周边城市的房价怎么看?如苏州、无锡。

                三鱼投资说:如果以上海为标的的话,苏州大概维持在上海1/2左右,无锡为1/3,有上海的这样的外溢效应在,水位肯定要被填平的。同样的,苏州、无锡的本身城市底子,放到全国去也是排在前?#23567;?#25105;们看到去年苏州、无锡甚至没跟随上海,走出了自己独立?#26143;?#20102;,所以,长期?#26149;謾?/span>

                见闻网友@小肖:一线城市之外,还哪些地?#34903;?#24471;买?

                真?#26032;?#20426;:我个人自己的判?#24076;?#35273;得除了环一线城市的三四线城市之外,其他城市都不?#23567;?/span>

                为什么我觉得环一线还可以,本质上环一线就是城市?#28023;?#38271;三角和粤港澳。

                一线城市人口一定是个饱和的,土地是不能放开的,要保持可控的状态,但是?#24544;?#21516;时保持经济发展怎么办?就让一些人住在环线。

                环一线城市起码比其它的三线城市要好很多,而二线城市在抢人大战中,已分出胜?#28023;汉?#24030;、苏州、武汉、长沙、西安,好的扶起来,坏的沉下去。

                见闻网友@fightingonmyway:如何看待杭州的房价,杭州的房还值得买吗?

                三鱼投资说?#27721;?#24030;房价其实在去年?#36164;?#20505;,经历一轮回调盘整,?#36824;?#22312;今年开春,随着楼市回暖,杭州楼市又开始活跃了。

                杭州楼市现在呈现?#34903;?#29366;态,一方面阶段性见顶,但另外一面,杭州全力要准备亚运会,城市要经历大幅更新,包括现在到处都修地铁,这都需要大量财政的支?#37073;?#25152;以从土地操盘角度,市场还保?#30452;?#35201;的活力,而且目前杭州库存去化周期也比较短,如果是自住的话,还是建议入手的。

                见闻网友@Tom Ridder:西安的房价未来几年的走势会如?#25991;兀?/span>

                真?#26032;?#20426;:西安从去年年初开?#35760;?#20154;大战就特别厉害,到了今年,更是不断的升?#37117;?#30721;,人口增长显著。而房价相对于人口的增长来看,有6个月到1年的滞后性,从这个角度看,如果西安在地产调控的政策上不加码,西安房价将继续上升。

                见闻网友@MobileUser8522:资金紧张,地处温州,在这个节点很纠结要不要卖房,怕正好卖在拐点。

                三鱼投资说:温州楼市我们团队做过调研,应?#30431;?#28201;州经历了一?#38395;?#27819;后,其实这波17年的楼市,涨幅没有其他城市那么夸张,所以相对还比较健康,?#21776;?#28201;州暂不具备暴涨基础了。


                如果?#32933;导比庇们?#26497;短周期可以考虑抵押贷,毕竟房屋买卖要承担不低的税费。当然,如果周期比较长,按?#23548;是?#20917;进行变现好了。

                见闻网友@Guevara:依然有人口流入的三线城市,未来房价怎么看?

                真?#26032;?#20426;:这样的三线其实一般有几种状态,一种是一线和强二线周边,或者几大都市圈内的,再者就是本身?#37026;?#24403;出众的产业。第一二?#37073;?#26410;来的房价依然还会保持长线上涨的。

                05

                学区房是否最保值?

                见闻网友@最爱是昭君:一线城市学区房是否是最具保值属性的房产?

                真?#26032;?#20426;:一套普通的老破小,市场价大概300万,如果是学区房就要500万,其中?#23707;?#20102;200万的学票价格。但在更长期的时间,?#28909;?到10年,我是不?#26149;?#36825;个市场的。

                因为学区房?#30331;?#24182;不是房子?#30331;?#32780;是里面的学票?#30331;?#23398;票卖的是公办名校的名气,这样的价值体系是高度不稳定的。名师和校长这套体系资源,存在随时被重新分配的可能。

                近年来上海教育?#24544;?#32463;在尝试各?#30452;?#21160;名校师资力量的政策,?#28909;?#21517;校集团化,?#20976;?#24378;校+二个菜小组成集团,老师轮岗。这样的变化不仅在上海有,其他城市也?#23567;?#36825;?#30452;?#26356;迟早会发生,因此,会存在很大的不确定性。

                见闻网友@风中有朵雨做的云:节衣缩食买学区房究竟值不值得?

                真?#26032;?#20426;:学区房值不值得的话题不想这这里绑架大家,每个人对教育的价值定义不一样。如果?#32933;?#26377;上学需求,那就是值得。如果只是?#23458;?#36164;,这些年学区集团化的政策一年一个样,谁都不能保证现在的学区房永远是学区房,需谨慎!

                06

                股市火起来了,

                要卖房炒股?

                见闻网友@顾成琦:股市大涨会不会带动楼市?

                真?#26032;?#20426;:股市主轮大涨的主要逻辑来自两处,一个是去年暴跌之后,?#20048;?#24050;经足够低,加?#29616;?#35201;影响市场情绪贸易摩擦的改善;然后直接影响的是货?#19968;?#22659;的改善,本质上也是对楼市的利好。

                而且资本市场利好能让大家的信心振幅,所以股市反应最快,楼市开春后,也很快转暖,所以?#20063;?#19981;认为这两赛道像坊间认为那样是冲突的。

                见闻网友@迷迷糊糊:你怎么看卖房炒股?

                真?#26032;?#20426;:股市如果真的起来了,也不建议普通投资者这么做。不是说卖房炒股不行,而是非专业人士不?#23567;?/span>

                本质上要做到两点,投资股市的收益率要超过楼市和精?#35760;?#25442;周期,股市是少数人对多数人收割游戏,这需要多年的稳定业绩能力。至于切周期,钱都没了,还切啥周期呢。

                楼市这种先买者优于后来者的排队游戏,简单很多。

                见闻网友@圆褐固氮菌:不少人看空地产股,请问您怎么看?

                三鱼投资说:目前市场其实对地产股还是相对?#26149;?#30340;,一方面自?#26143;?#20197;来,地产股的?#26143;?#36208;势还是比较强势的,不少地产股的涨幅接近100%。

                另一方面,地产上市公司一季度年报都纷纷发布,而且相当亮眼,市场也表示了?#23777;桑?#21152;上今年楼市回暖,地产股?#20048;的?#21069;还?#20976;?#39640;,优质的地产?#23665;?#24180;依然有机会。

                07

                越南房地产火热

                海外楼市值得投资吗?

                见闻网友@小牛:海外楼市值得投资吗?都说越南房地产火热,现在入手晚不晚?

                真?#26032;?#20426;:这两年去海外投资的越来越多,越南地产这几年也非常火热,越南这几年经济发展有目共睹,本身也在快速城市化阶段,本地人也要大量进城。

                越南房地产火热也?#40644;婀郑热?#39318;都河内1300美元的均价的相对低总价和对未来经济发展预期,?#37026;?#35937;炒作的空间。

                但提醒各位,这种跨国投资遇见不良开发商的维权、产证办理、很难贷款和外国人购买指标,都是很细节的风险,同时汇率?#22836;?#24459;政策都让这样投资具有巨大不确定性。

                我的建议是,如果想去越南,要用?#26143;?#25237;资,就是打水漂也不心疼那种。还有别着?#27605;?#30528;以后套差价,要看重租售比,就当稳定理财好了。最后记得找个专业?#31185;?#28023;外代理机构。

                二维码 扫码进入知?#33487;?#25151;小程序
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