天价老破小24小时惊魂,一场学位与房价的赤裸博弈!

                2019年04月22日 11:39
                来源:米宅

                来源丨米宅珠三角

                作者丨大渔

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                开篇,我先请大家看两张小区的照片。



                图中这个楼龄超33年,?#32479;?#20013;村有一拼的老破小区,房价应该多少才合理?

                5万一平,不能再多了吧?

                4万我都不愿买,这个价格我为什么不去买沙井光明新盘?

                对?#40644;穡?#35831;扶好你的眼镜,这个小区的均价是134350元,对,13万4千一平米,你没有看错。

                小区最贵的户型是21平的单身公寓,这个已基本丧失了居住功能的老破小,报价350万,单价16万,?#23548;?#25104;交价也在14万5左右。


                这个价格几乎可以和国城花园的44平米神盘媲美。

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                这个神奇的小区叫竹园小区,建成于1985年,原来是基建工程兵安置小区,位于福田区竹子林片区的农林路西侧。

                位置还算?#28142;恚?#20294;十几万的天价是怎么飙出来的?这个价格已经可以入住香蜜湖豪宅了。

                芳龄34岁的竹园小区,有两大尚方宝剑在?#37073;?strong>一是旧改,二是深高学位。

                竹园小区的旧改传闻由来已久,从2005年就?#36763;?#25913;造规划,2010年卓越集团入驻并?#39029;?#25913;造条幅,竹园小区立刻变得灸手可热,风传按1:1.4补偿面积,小区的房价一夜之间从1万2猛涨到2万。

                对深圳来说,每个小区的旧改都有不同的开篇,但都有类似的结尾。结尾就是没有结尾,只有无穷无尽的消耗和等待。

                100%签约率的硬任务,和割了一茬又长一茬的钉子户,注定了每个旧?#21335;?#30446;都是一场看不到尽头的漫长博弈。

                沉寂了七年之后,2017年,卓越又?#39029;?#20102;旧改的条幅。


                但除了让竹园小区的房价再炒作和追涨一波之外,又有什么意义呢?

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                除了旧改,竹园小区的另一把尚方宝剑是深圳高级中学南校区的学位。

                深圳高级中学,深圳响当当的四大名校之一,位于农林路东侧,就在竹园小区的斜对面。



                靠着深高的学位和拆迁的概念,竹园小区?#24425;庆?#20986;了香蜜湖的价格,尤其是22平的小户型,成交价高达330万。

                好日子过得太久,难免天空会有阴?#30772;?#36807;。最近两天,这个小区开始不平静了。

                4月16日,福田区教育局公布了2019年的初一新生报名指南。

                报名指南并没有公布最新的学区划片,但是,有一段描述让竹园小区业主心惊肉跳。

                文中称,对于一些同片相邻的中小学采用试点对口直升政策,其中包括“教科院附小和教科院二附小直升教科院附?#23567;薄?/span>

                农林路西侧的竹园小区、建业小区、鑫竹苑等小区对口的竹园小学即为教科院二附小。如果按照这个政策,那学区学生在读完教科院二附小之后,就不能直接就读深高初中部,而是直升教科院附?#23567;?/span>

                这对于农林路西侧的一众小区业主来说,简直是灭顶之灾。基本可以确定,一部分人首先想到的?#30343;?#23401;子的入学,而是房价会跌多少。

                对于竹园小区这种老破小来说,一旦消息属实,房价会降多少,简直无法?#28010;悖?#23588;其是15万一平的单间,说腰斩那都是?#25512;?#30340;。

                竹园小区业主反应神速,一天时间就草拟出了请愿书,一派众志成诚,誓与深高共存亡的架势。

                附竹园小区业主请愿书:

                尊敬的领导:

                 

                深圳工程兵作为建设深圳经济特区的?#24052;?#33618;牛?#20445;?#26366;为改革开放立下过汗马功劳。“深南中学(?#25351;?#20026;深圳高级中学初中部)”、“竹园小学”建校最初即为解决深圳工程兵子弟上学问题兴建。2019年4月16日福田区教育局通知要将工程兵主要居住地的小区地?#23614;?#20877;划?#27835;?#28145;圳高级中学初中部,此举?#30452;?#25913;变了历史政策,极大损害了?#35282;?#23621;民的利益。

                 

                根据国家城市规划的相关规范,“小学服务半径不宜大于500m?#20445;?“中学服务半径不宜大于1000m”。深圳福田区的建业小区、竹园小区、建业大厦、宝能公馆、香山美树苑、鑫竹苑、风临左岸、园博绿苑、明福居、佳泰兴苑等等数十个小区延续历史政策,多年来一直被教育主管部门中学地?#20301;?#20998;政策确定于深圳高级中学初中部,而2019年4月16日的小升初政策中要求教科院附属第二小学的学生直升教科院附中,该政策在未经征求意见的情况下?#30452;?#22320;改变了原有的历史政策,严重触及上述各小区业主的利益,我们坚决反对!强烈要求:取消直升教科院附中,保留深圳高级中学地段生的学位。

                 

                根据深府办〔2008〕130号《深圳市义务教育就近入学管理办法》第一、二三、四条,教科院附中距离各个小区?#21483;?#26368;近的也有2.2公里,深圳高级中学初中部距离小区300米。且上述小区划入高级中学,?#30830;?#21512;就近读书的政策规定,?#24425;?#20197;往既定政策的本来定义。另外,深圳高级中学和福田教科院附中之间?#30343;?#20110;“教育均衡?#28525;?#30456;当?#20445;?#22240;此,最新规定中的二附小试点不符合政策初衷!

                 

                我们要求政府部门的政策有延续性,不可随意朝令夕改!

                我们要求保障按政府法规原则下的“学校资源共享、教育公?#20581;?#23601;近入学”的基本权利!

                为了孩子入学便利、路途安全,我们要求坚持原高级中学学位!

                 

                我们恳请深圳市领导充分考虑并安排好我们的合理诉求。我们全体学区内业主也将坚持不?#31119;?#24191;为申诉,直?#20004;?#20915;。

                 

                全体业主 呈

                2019年4月17日

                请愿书行文流畅,文采斐然,尤其是最后一句:我们全体学区内业主将坚持不?#31119;?#24191;为申诉,直?#20004;?#20915;。让人看得额头冒汗,?#36129;?#21457;凉。

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                在竹园小区业主度过了一个不眠之夜后,福田教委公布了2019年的小学?#32479;?#20013;划片地图。

                喜讯,农林路西侧的小区仍划归深高学区!

                虚惊一场,万幸万幸,竹园小区业主惊魂24小时,小区学位终于暂时安全了。

                但是,是否永远安全呢?谁也不知道。

                北京早已实行初中大学区和多校划片,电脑随机派位,派到哪所初中全凭运气,而深圳还一直在采用初中学位与房产一对一挂?#24120;?#23548;致天价学区房越演越烈。

                这种利益格局还能维持多久,谁也不敢确定。

                但随着时间的推移和学位的日趋紧张,初中大派位是迟早提?#20808;?#31243;之事。

                在这里,我要提醒购买小面积天价学区房的,学位附加值在房子总价中占比越高,风?#31449;?#36234;高。?#28909;?#31481;园小区成交价330万的21平学区房,一旦学位被划走,房价掉到200万是分分钟之事。

                我要提醒的第二点是,与初中名校挂钩的学区房比与小学名校挂钩的学区房风险更高,因为从学生上下学的安全角度考虑,初中实现大学区的概率远高于小学。

                关于学区变动问题,一直屡见不鲜,一周前,龙岗外国语初中部学区内有三个小区被移出,引发业主大规模维权。

                再往前数,水?#30475;?#22825;六期被分到了不同的两个校区,为?#33487;?#21462;深高北校区的学位,水榭123期的业主组织了大规模?#25103;茫?#26368;后导?#40065;?#35686;。

                学位与房产捆绑之后,已经变成了赤裸裸的利益博弈,竹园小区的24小时惊魂记,以后恐怕还会在更多小区上演。

                不管是过去,现在还是未来,这个世界都没有绝对的公平,只有不变的利益。

                最后,讲两句题外话。

                昨天文章发出之后,后台吐槽声一片。

                主要归类为:内容越来越水了,讲了一堆废话,没有结论,别给我看这些有的没的,我只要结果,我只想知道深圳的洼地到底在哪里?

                很?#24328;危?#36825;篇文章中有很多我轻易不会去讲的干货,深圳各代表片区的利与弊,光荣与梦想,现?#23707;臀弈危?#36825;些掏心窝的话,你在其他公众?#25856;?#30475;不到的,你看到的大多是定了和厉害了系?#23567;?/span>

                然而,你视之为珍稀,别人弃之如?#33268;摹?#20182;只需要你告诉他买哪个楼盘就够了,说这多废话干嘛?

                对我来说,越了解楼市,越敬畏楼市,敬畏市场的复杂多变和不可?#32842;ィ?#19981;?#20202;?#26131;去预测未来。反而是很多刚入行的小白,上来就敢指点江山,激扬文?#37073;?#22768;称哪里必涨,哪里必跌。

                对于只想看到结论,不想稍微花一点时间去思考的人,我建议你取关这个公众号,大家相别两宽。大渔的文章,有鱼,但更多是渔。

                中国楼市的下半场,鱼很少,坑很多。想继续在楼市掘金,你或者试着学做一个渔夫,或者成长为一棵?#35475;圩伦?#30340;韭菜。

                对于韭菜来说,越是免费的,越是昂贵的。

                二维码 扫码进入知?#33487;?#25151;小程序
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